Guía para
compradores

Rentar o comprar una casa, ¿cómo tomo la mejor decisión?

Antes de pensar en comprar o rentar una propiedad, se deben tomar en cuenta factores tan diversos como si cuentas con ingresos fijos y comprobables, ahorros, capacidad crediticia, así como tiempo durante el cual estás dispuesto a cumplir el compromiso que vas a adquirir.

Renta

El arrendamiento puede ser una excelente opción para quienes buscan independizarse o residir en un sitio geográfico a corto y mediano plazo. Generalmente esta opción de vivienda se renueva anualmente a través de la firma de un contrato donde se especifica periodo de validez y monto a pagar. Este último suele aumentar conforme a la inflación.

Para este esquema se deben considerar requisitos como contar con un aval con inmueble propio, realizar el pago de depósito en garantía y, sobre todo, la probabilidad de tener que realizar mudanzas periódicamente.

Compra

La compra de un inmueble suele ser una de las decisiones más importantes en la vida de una persona; ya sea para vivienda o como inversión, se trata de un bien tangible que aumentará su valor anualmente.

Dependiendo de su ubicación, mantenimiento y aumento en la demanda que pueda obtener la zona al paso del tiempo, su plusvalía podría alcanzar hasta 50% en tan solo algunos años.

Al ser un compromiso que se adquirirá a largo plazo, deben tomarse en cuenta factores económicos como monto total de la inversión, el cual será la suma del monto del inmueble, gastos notariales, pago para apartado, mudanza, entre otros.

Para ayudarte a tener claridad sobre la inversión a realizar cualquiera que sea tu decisión, puedes acercarte a la institución crediticia de tu elección, donde cuentan con simuladores que dan visibilidad del monto a pagar por un crédito, al término de un plazo límite.

Si decides comprar una propiedad

Una vez que se ha tomado la decisión de adquirir una propiedad, el primer paso será tener claridad sobre la posibilidad de realizar el pago con fondos propios o si será necesario solicitar un crédito hipotecario.

En caso de decidirte por la segunda opción y dar este gran paso, es indispensable que conozcas todo sobre cómo elegir el mejor financiamiento. Es por ello que en Mudafy platicamos con un experto en asesoría patrimonial hipotecaria y te presentamos todo lo que debes tomar en cuenta.

¿Cómo solicitar un crédito hipotecario?

Empecemos por el principio: lo primero que debemos saber es qué son los créditos hipotecarios.

Los créditos hipotecarios son un traje a la medida, por lo que habrá que revisar todas las variables y tomar en cuenta que no todos los modelos están hechos para todas las personas.

Un crédito a largo plazo como este deberá cubrirse en cuotas mensuales que son la suma de abono a capital, intereses, seguros y comisiones; a la par, la propiedad misma fungirá como depósito en garantía. Para asegurar la correcta elección te recomendamos utilizar el simulador de crédito hipotecario.

Antes de solicitar un crédito hipotecario es indispensable tomar en cuenta que por un periodo medianamente largo, parte de tu ingreso se destinará al pago del mismo, además que existen gastos adicionales al costo final de la propiedad y documentación que deberás recabar previamente.

Tener buen historial crediticio

Esto significa que tus créditos deberán estar al corriente en pagos y que sumados no sobrepasarán el 40% de tu ingreso.

Contar con un ahorro mínimo

Para amortizar pagos iniciales como enganche, apartado o trámites administrativos. Idealmente esta suma deberá ser de entre 10% y 30% del valor de la propiedad.

Contemplar pagos adicionales

Considerar que además del monto de la propiedad, existen pagos adicionales que deberás cubrir durante los primeros meses, como los gastos notariales que suelen oscilar entre 7% y 8% del valor de la propiedad.

Tener un presupuesto realista

Tener claridad de un presupuesto realista sobre el monto que se podrá destinar al pago de vivienda evitará adquirir problemas financieros a largo plazo.

Comprobar ingresos

Es importante demostrar que los ingresos con los cuales se adquirirá la propiedad provienen de actividades lícitas y que se cuenta con la capacidad de cubrir las cuotas del financiamiento. En caso de no tener posibilidad de comprobar ingresos por temas fiscales, existe manera de incubarlos.

¿Cómo identifico el mejor crédito para mi casa?

Existen varios puntos tu asesor hipotecario e institución financiera deberán revisar junto a ti al momento de solicitar y otorgar el crédito.

Buró de crédito

El Buró es una empresa privada, autorizada por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), con opinión del Banco de México (Banxico) y de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), que tiene por objeto recopilar, analizar y entregar información crediticia de personas físicas y morales, a entidades que así lo requieran.
¡Esto suena más complicado de lo que parece! Si tienes o has contado con un crédito de consumo, departamental, automotriz, de tarjeta de crédito, o un servicio de telefonía o televisión de paga, es seguro que te encuentras inscrito en el Buró de Crédito. Estar registrado y contar con un buen comportamiento de pago te hará mejor candidato para obtener fácilmente un crédito hipotecario.

Ingresos

Al momento de solicitar un crédito hipotecario deberás comprobar ingresos legales. Como regla, las instituciones financieras solicitan comprobante de ingresos por aproximadamente $30,000 por cada millón solicitado y no permiten el endeudamiento por más del 40% del ingreso mensual del solicitante. Incluidos en esta cifra se encuentran créditos personales, automotrices, de tarjetas de crédito, servicios, entre otros.
Hay instituciones financieras que actualmente permiten la suma de ingresos de dos personas con o sin parentesco a fin de elevar el monto de crédito, lo cual les permitirá contar con una suma mayor para el enganche, así como aspirar a una vivienda con mejores cualidades.

CAT

El Costo Anual Total es una medida estandarizada del costo de financiamiento, expresado en términos porcentuales anuales que, para fines informativos y de comparación, incorpora la totalidad de los costos y gastos inherentes a los créditos que otorgan las instituciones.
En términos simples, es el monto que deberás cubrir por tu préstamo, después de sumarle seguros, comisiones, avalúo, intereses, entre otros. Para saber cuál es la mejor opción para ti hay que tomar en cuenta varios factores como edad, estado civil, manera de generar ingresos, monto para enganche, suma de deudas y comportamiento histórico de las mismas, planes con la propiedad, situación patrimonial, entre otros.

Plazo

De acuerdo con tu capacidad de endeudamiento, de pago, edad e ingreso, podrás elegir entre plazos que van de los 7 hasta los 20 años.

Esquema de pagos

Algunas instituciones financieras permiten al acreedor elegir entre esquemas de pagos fijos o crecientes con incrementos pactados desde un inicio, los cuales permiten cubrir el monto de la deuda en un tiempo menor al inicial, así como recalcular las tasas de interés.

Posibilidad de prepago

Dependiendo la institución financiera con la que se adquiera el crédito, existe oportunidad de realizar prepagos sin penalización, obteniendo así beneficios como la reducción del monto mensual o número de plazos.

Posterior a la autorización de crédito, estos tienen una vigencia de 3 a 6 meses para hacerse efectivos, por lo cual la firma de la escritura pública de compraventa deberá realizarse dentro del plazo estipulado. Por ello es muy importante que a la par de realizar el trámite crediticio, dediques tiempo a empezar a buscar tu próximo hogar, esto te dará beneficios como mayor poder de negociación sobre el costo final.

Una vez elegido el crédito, ¿qué sigue?

Tras elegir la mejor institución, plazo y esquema de crédito, el trámite tardará entre 45 y 60 días en estar listo para hacerlo efectivo, así que llegó el momento de contactar a tu asesor experto de Mudafy, quien te ayudará a elegir la mejor propiedad que se ajuste a tus necesidades.

¿Qué tipo de vivienda debo buscar?

Existen muchas razones por las cuales una persona decide adquirir un nuevo hogar. Ya sea por crecimiento o reducción familiar, relocalización o inversión a largo plazo, es necesario definir las características que se buscan para encontrar entre distintos tipos de propiedad.

Para facilitar esta tarea, podemos delimitar las necesidades en tres categorías: indispensable, negociable y deseable.

Este es un ejercicio que se recomienda realizar de manera personal, objetiva, alineada con tu capacidad financiera y en coordinación con las personas que lo habitarán, ya que lo que para unos puede representar solo un adicional, para otras personas puede tratarse de un elemento básico de comodidad y seguridad.

Número de habitaciones

Número de estacionamientos

Dimensiones (m2)

Elevador

Posibilidad de crecimiento

horizontal, vertical o al interior

Seguridad en la zona

y al interior del desarrollo

Número de baños

completos y medios baños

Seguridad estructural

principalmente en zonas
de alta sismicidad

Conectividad

vial, peatonal, de transporte
público y sustentable

Orientación de la vivienda

Antigüedad

Vista hacia interior o exterior

En caso de tratarse de un departamento

Acabados

Balcón, terraza o roof garden

Ubicación

Tipo de cocina

abierta o cerrada

Amenidades

Nivel de la vivienda

en caso de tratarse de inmuebles
en edificio

Bodega

Características
deseables

Este punto reúne aspectos de carácter aspiracional y puede englobar alguna de las características enlistadas en los puntos anteriores o adicionales.

Si bien estos no forman parte de las características que impulsan la visita física a una propiedad, se debe tomar en cuenta que los detalles que para una persona pueden ser fácilmente sustituibles, para otros puede definir la elección entre dos opciones de características similares. Ejemplo de ello pueden ser los espacios destinados para la recreación infantil o uso petfriendly.

La adquisición de una vivienda, más que una transacción de compraventa, es la conformación de un patrimonio que se convertirá en el lugar donde se materializarán sueños, crecerá la familia o disfrutarás de tu retiro. Por ello es importante que tu asesor Mudafy conozca tus motivos y necesidades antes de comenzar la búsqueda de tu hogar ideal.

¿Buscando una
inversión rentable?

Si más que un hogar, estás en búsqueda de una propiedad para inversión a largo plazo que pueda generarte ingresos adicionales al rentarla, hay dos puntos esenciales a tomar en cuenta: la plusvalía y demanda de la zona donde deseas invertir.

Actualmente existen diversos tipos de renta de propiedades. Están los clásicos que se realizan entre particulares y tienen duración promedio de un año, hasta los que se llevan a cabo a través de una app donde no existen contratos y la duración puede ser por mes, semana o incluso por día; estos modelos generalmente son los más buscados por viajeros.

Por ello si estás pensando en invertir en la Ciudad de México, antes de tomar la decisión sobre en qué zona comenzar a buscar, es importante que conozcas las colonias con mayor plusvalía.

¿Cuáles son las colonias con mayor demanda y plusvalía en la Ciudad de México?

Desde Mudafy hemos realizado un análisis donde entendimos que, si bien las alcaldías Benito Juárez y Cuauhtémoc siguen concentrando el mayor índice de demanda para compra de vivienda en la Ciudad de México, hay colonias que están llamando la atención de los nuevos compradores: Álamos, Santa María la Ribera y Portales.

Álamos

Esta colonia data de los años 30, actualmente todavía es posible ver algunas construcciones de marcado estilo español como en sus inicios, aunque la mayoría de los predios se han convertido en edificios departamentales que han impulsado su capacidad de proveer vivienda.

Durante el último año, Álamos se ha posicionado entre las colonias con mayor crecimiento en número de consultas sobre inmuebles con un valor promedio de 3 millones de pesos y una plusvalía de hasta 50%.

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Santa María la Ribera

Lo mejor de la colonia Santa María la Ribera es su arquitectura, ya que conserva elementos de la época de su fundación hacia mediados del siglo XIX, además de que resguarda museos, escuelas y recintos que enriquecen la vida cultural de la zona.

Entre los cambios que ha sufrido esta zona de la capital del país, se encuentra la edificación de nuevos complejos habitacionales que se mezclan con antiguas casas y monumentos que siguen reflejando la distinción que tuvo esta colonia.

Aquí el costo promedio por metro cuadrado es de $41,000, por debajo del costo promedio en colonias que históricamente habían sido de mayor auge como Del Valle y Roma.

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Portales

Esta colonia comenzó a poblarse a principios del siglo XX. Actualmente en sus calles todavía hay casas con estilo art decó, aunque cada vez es más común ver edificios nuevos.
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En Portales si bien ya se venía presentando un crecimiento constante de oferta inmobiliaria, el auge en construcción de desarrollos la mantiene como excelente opción de inversión gracias a que es considerada una zona muy tranquila y con poco ruido donde el costo por metro cuadrado oscila los $46,000.

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Consejos para comprar una casa

Para iniciar la búsqueda desde el portal de Mudafy lo único que necesitas hacer es filtrar por categorías la vivienda que más se ajuste a tus necesidades y dar clic en la opción "Contactar". Posterior a ello estás listo para vivir la experiencia de #LaEvoluciónInmobiliaria.

Con la asesoría de Mudafy tendrás los mejores tips para comprar una casa y la certeza de que solo visitarás las propiedades más adecuadas a tu perfil, reduciendo hasta en un 50% el tiempo promedio para encontrar tu hogar ideal, contra la búsqueda por métodos tradicionales. Además contarás con el respaldo de un equipo altamente calificado en cada área, trabajando para ti.

Por fin ha llegado el momento de conocer físicamente los inmuebles que cubren tus gustos y necesidades.

Si bien junto con tu asesor especializado has preseleccionado el pool de propiedades acorde a tus requerimientos, es importante saber que además de las características que hemos revisado, también existen cualidades que te harán conectar y enamorarte de tu próximo hogar.

Así que te recomendamos acudir a las visitas tras descansar y con tiempo suficiente para recorrer, observar y tocar cada detalle.

A partir de que el asesor especializado Mudafy te contacte

• Platicará contigo para entender tus necesidades y crear tu perfil personalizado
  
• Se encargará de buscar entre las 15,000+ propiedades que tenemos en catálogo, la que más se adecúe a tus gustos y necesidades
• Juntos podrán revisarlas a través de fotografías y recorridos virtuales hasta definir las que cubran tus necesidades
• Si tienes dudas sobre el ámbito fiscal, legal o hipotecario, te pondrá en contacto con uno de nuestros especialistas en cada área y juntos te ayudarán a encontrar la mejor solución previo a comenzar las visitas físicas
• Generará recorridos por dos o más propiedades el mismo día, logrando mayor eficiencia en tiempo y evitando con ello traslados innecesarios
• Pero lo mejor de todo es que será el mismo asesor especializado quien, junto con un equipo de especialistas altamente calificado en cada área, te acompañe a lo largo de todo el proceso; así no tendrás que explicar una y otra vez a muchas personas lo que es esencial para ti en una propiedad

¿Qué debo mirar en la visita a una propiedad?

Es necesario recordar que lo esencial no siempre se encuentra a primera vista, es por ello que te recomendamos poner especial atención en los pequeños detalles y analizar cada propiedad como si ya vivieras en ella, así podrás identificar si te sientes cómodo en los siguientes aspectos:

Al interior de la vivienda

Distribución de espacios

Dimensiones de las habitaciones y alturas de los techos te ayudarán a darte una idea sobre si tus vecinos podrán escuchar tus conversaciones o si los muebles que tienes en mente son los ideales para este hogar.

Mantenimiento

Cuando se trata de inmuebles seminuevos, es importante que preguntes y confirmes todo sobre el mantenimiento que se le ha dado en temas de plomería, electricidad y restauraciones estructurales. Abrir y cerrar puertas, ventanas y llaves de agua, prender y apagar luces, así como dar ligeros golpeteos en las paredes a fin de escuchar si existen sonidos huecos, ayudará a dar claridad sobre su estado.

Presión en salidas de agua

Cocina, baño y área de lavado. A nadie le gusta bañarse o lavar los platos bajo un delgado hilo de agua, por lo que resolver a tiempo problemas con la distribución de agua resultará menos complejo y costoso que si se detecta cuando te hayas instalado.

Acabados

Estos deben ser afines a tus gustos y necesidades, principalmente si no cuentas con presupuesto destinado para realizar cambios o buscas habitarlo de inmediato.

Marcas de humedad

Fisuras visibles en techos, pisos y paredes pueden ser el resultado de los llamados vicios ocultos originados por asentamientos estructurales. Esto se da principalmente en inmuebles nuevos, pero previo a entregar posesión de un inmueble, asegúrate de que el desarrollador realice las reparaciones correspondientes.

Calentador de agua

Gas o eléctrico, de paso o depósito. Contar con el modelo ideal para tu estilo de vida y número de personas que habitarán la propiedad, hará toda la diferencia entre desperdiciar agua y valiosos minutos por la mañana.

Temperatura interior e iluminación

Son características esenciales a tomar en cuenta, ya que dependiendo de la orientación de la vivienda esta podrá recibir mayor o menor cantidad de luz y calor dependiendo la época del año. Recomendamos acudir tanto de día como de noche para revisar ambos aspectos en diferentes horarios.

Ruido exterior

Puede ser un factor determinante para que una propiedad se convierta o no en un hogar, principalmente si esta se ubica cerca o sobre vías principales. Asegúrate de analizar este detalle tanto con las ventanas abiertas como cerradas.

Organización de la comunidad

Ya sea que se trate de una casa o departamento, el estado de las áreas comunes dice mucho sobre la administración y comunicación entre vecinos. Una área descuidada, sin constante mantenimiento o visiblemente sucia pueden ser un indicador de problemas a futuro; investiga todo sobre las cuotas de mantenimiento así como la seguridad privada.

Si eres amante de los animales, confirma que tanto la propiedad como el desarrollo sean petfriendly, con ello evitarás pasar momentos desagradables a futuro.

De igual forma recorrer los pasillos y andadores te ayudará a darte una idea sobre la pasividad o alteración del ambiente entre la comunidad.

Zona

Las calles, parques, avenidas, mercados, escuelas y transporte público que rodea al inmueble pueden facilitar o entorpecer tu estilo de vida. Aprovecha tu visita para dar un paseo tanto de día como de noche por la colonia y déjate sorprender con lo que puedes descubrir.

¡Por fin encontramos juntos la propiedad ideal para ti!

Llegó el momento de la negociación. Mientras tu atención está centrada en revisar a detalle el hogar de tus sueños, la nuestra está enfocada en que puedas adquirirla bajo las condiciones ideales para ti.

En este momento se definirán entre tú como la parte compradora y el vendedor, temas relevantes como precio final, método y tiempo de pago, monto por concepto de apartado, entre otros factores que darán certeza y tranquilidad a ambas partes frente a la transacción que se está por realizar.

Para ello, tenemos por delante la realización de dos trámites:

Firma del Contrato

Firma del Contrato Privado de Compraventa o el respectivo Contrato de Promesa de Compraventa: son acuerdos legales donde se establece por un lado la intención de adquirir una propiedad en un periodo de tiempo estipulado y, por otro, la de entregar posesión del inmueble a cambio de un monto determinado. Aunque ambos cuentan con validez legal, la diferencia radica en su realización en presencia de un notario público.

Firma de la escritura pública

Es el documento oficial emitido ante notario público, que contiene la declaración de voluntad tanto de la parte compradora como de la vendedora, de entregar y tomar posesión respectivamente, de un inmueble a cambio del pago del mismo.

¡No te preocupes! Tu asesor especializado Mudafy junto con nuestro equipo legal te orientarán durante este proceso.

Anteriormente comentamos que sumado al monto total del inmueble, se deben considerar gastos adicionales. Estos son algunos de ellos.

¿Qué es y cómo gestiono la escritura de una propiedad?

La legislación civil mexicana exige que para dar formalidad a la compraventa de un inmueble,
la operación deberá ser confirmada otorgando una escritura ante notario público.

Para el caso de la Ciudad de México, este trámite es requisito indispensable siempre que el valor de avalúo exceda las 365 veces la Unidad de Medida Actualizada vigente; es decir, $32,711.03.

Siempre que desees adquirir un inmueble habrá que tener en mente que es necesario acudir junto con tu asesor inmobiliario a la Notaría de tu elección para cumplir con esta formalidad exigida por la ley.

Posterior a contar con la documentación necesaria, el Notario Público podrá realizar una cotización del costo del trámite, el cual oscila entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad.

La realización de trámites adicionales por parte del Notario como la cancelación de una hipoteca a cargo del vendedor, o un contrato de crédito hipotecario bancario a cargo del comprador, también podrán generar gastos adicionales.

Tanto los honorarios notariales como el pago de derechos e impuestos pueden ser deducibles de impuestos, lo cual representará un ahorro para ti. Para ello será necesario que el Notario a cargo de la operación relacione y declare el respectivo pago o exención de impuestos, a la par que tanto el comprador como el vendedor también lo hagan como parte de su declaración fiscal anual.

La escrituración pública de una propiedad dentro de territorio nacional puede realizarla cualquier Notario de la Ciudad de México, sin embargo para el caso de escrituración pública en el resto de las entidades federativas será necesario revisar el Código Civil Local vigente.

Se debe tomar en cuenta que solo los inmuebles localizados dentro de la Ciudad de México y que sean atendidos por un Notario de la misma demarcación, pueden gozar del descuento y reducción del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles a través de jornada notarial, para el caso del comprador.

También en los trámites puedes ahorrar

No todo está dicho cuando hablamos de los temas que involucran la adquisición de una propiedad, sobre todo si de pagos se trata.

Para el caso de la Ciudad de México existe un programa denominado Jornada Notarial, el cual te ayudará a reducir los gastos de escrituración. Para ello el Código Fiscal para la Ciudad de México establece montos específicos en los que, dependiendo el valor catastral del inmueble, aplican los descuentos y reducciones progresivas que van desde el 10% al 60%. Pregunta a tu asesor especializado Mudafy sobre la manera de acceder a este beneficio.